Ce couple vaudois a eu un bon réflexe. Comme seulement 1% des locataires de nouveaux baux, il a contesté, en 2017, le loyer initial de son quatre pièces et demi et a réussi à le faire baisser de 2190 fr. à 900 fr. par mois....
Le loyer doit permettre au bailleur de couvrir ses frais, mais également lui procurer un bénéfice annuel sur les fonds qu’il a investis de sa poche en achetant un immeuble. Le pourcentage de rendement autorisé correspondait jusqu’à présent au taux hypothécaire de référence, majoré de 0,5%. Avec ce nouvel arrêt, c’est maintenant 2% de plus que le taux du jour, tant que ce dernier est égal ou inférieur à 2%.
Le taux de référence est tombé à 1,25% depuis mars 2020. Les loyers peuvent donc rapporter 3,25% (1,25%+ 2%) contre 1,75% (1,25%+0,5%) jusqu’alors.
Les loyers suivent l’évolution du taux hypothécaire de référence. Cet indice est le même pour toute la Suisse. Il est publié tous les trimestres par l’Office fédéral du logement. Une diminution est donc possible lorsque le taux baisse. Mais cette adaptation n’est ni automatique ni rétroactive: il faut la demander. Marche à suivre:
➛ Vérifier si le taux a baissé depuis la conclusion du bail ou la dernière fixation du loyer et le montant éventuel de la baisse sur notre site bonasavoir.ch ➛ outils et calculateurs ➛ «avez-vous droit à une baisse de loyer».
➛ Envoyer au bailleur un courrier recommandé signé par tous les titulaires du contrat. Attention: il faut respecter le préavis et l’échéance contractuels. Exemple: si le bail se renouvelle d’année en année au 1er avril, moyennant un préavis de quatre mois, la demande doit parvenir au bailleur au plus tard le 30 novembre qui précède pour une entrée en vigueur au 1er avril.
➛ Le bailleur doit répondre dans les trente jours. Si la réponse est négative, il faut envoyer une requête à la Commission de conciliation en matière de bail à loyer dans un délai de trente jours dès la réponse négative. S’il n’y a pas de réponse du tout, le délai pour agir est de soixante jours dès la demande.
Lettres types et modèles de requête à la commission sur notre site
Il est possible de contester le loyer initial. Il y a chaque année près de 400 000 déménagements en Suisse, mais seule une toute petite minorité de locataires s’opposent aux hausses ou exigent un calcul de rendement. La démarche est pourtant possible dans toutes les régions où sévit la pénurie. Dans ces cantons (Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel), la formule officielle de fixation du loyer au changement de locataire indiquant l’ancien prix et les voies de recours y est même obligatoire.
Dans les autres, une augmentation de 10% ou un bail conclu par nécessité personnelle ou familiale suffit pour ouvrir la voie. Le locataire peut, sur demande, savoir combien payait son prédécesseur. Et selancer au besoin.
Pour contester le loyer initial, il est impératif d’adresser une requête à la Commission de conciliation compétente selon le lieu où l’immeuble est situé. Le délai est de trente jours dès la remise des clés.
Lettres types et modèles de requête à la commission sur notre site
Notre «Guide pratique du locataire» sera réédité en mars 2021.
