Eclairage
Les conditions d’octroi
⇨ Les banques comme les assurances accordent une hypothèque pouvant aller jusqu’à 80% du prix d’achat et demandent que l’emprunteur dispose des autres 20%. Mais, comme le veut la Finma, 10% de fonds propres au moins ne doivent pas provenir du 2e pilier.
⇨ Contrairement à ce que l’on pourrait croire, aucune des compagnies comparées n’impose que l’emprunteur soit assuré chez elle. Il n’y a, finalement, que Raiffeisen qui exige qu’il soit sociétaire; il est vrai que cela ne coûte qu’un engagement de 200 fr. et offre d’autres avantages.
⇨ Pour calculer la capacité financière du futur propriétaire, les prêteurs ne font pas leur calcul avec les taux actuels. Ils se basent sur un taux de référence nettement plus élevé, puisqu’il varie entre 4,5% et 5,5%. Ajoutez à cela un intérêt censé couvrir les charges et les frais d’entretien (entre 0,5% et 1,5% du prix d’achat), et les frais théoriques se monteront à 30 000 fr. environ par an pour une hypothèque de 480 000 fr., contre 10 650 fr. (au mieux) aujourd’hui!
⇨ Par ailleurs, ces frais ne doivent pas dépasser un tiers des revenus nets. Autrement dit, il faut disposer d’un revenu annuel de 90 000 fr. au moins pour contracter une hypothèque de 480 000 fr.
⇨ La Finma exige aussi que la part excédant les deux tiers du prix d’achat soit amortie en 15 ans. C’est ce qu’on appelle le «2e rang», avec, le plus souvent, le même taux que le 1er rang. Pour notre exemple, l’amortissement représente un supplément de 7200 fr. par an environ. Les assurances et certaines banques ajoutent souvent qu’il doit, de toute façon, être bouclé à la retraite, voire à 60 ans ou même à 55 ans déjà!
⇨ Alors que les banques entrent en matière dès 100 000 fr., les assurances n’accordent des prêts que pour un minimum de 200 000 fr. (Allianz) à 400 000 fr. (Generali).
⇨ La durée des prêts varie d’un ou de deux ans, jusqu’à 10 ans le plus souvent. Certaines offres vont jusqu’à 15 ans (voir tableau), voire même 20 ans (idem) et 25 ans (SwissLife).
⇨ Enfin, toutes les banques (excepté la BCF et la BCGE) et une assurance sur deux prévoient un «appel de marge» dans leurs conditions générales. Cela revient à dire que, si le prix de l’objet hypothéqué vient à baisser, elles peuvent exiger que leur client verse immédiatement une certaine somme pour augmenter ses fonds propres.
